【红叶网探索分享】

最近吾悦广场已经开业一个月，笔者也去了有4-5次，感受颇深。

此次的新城吾悦广场 对平湖商业综合体的新的标杆 ！

让平湖人民（特别老一辈） 看到了平湖应该有的商业综合体的样子，不是说吾悦有多好，但有示范的作用

城市商业综合体 是一个发展的趋势 。 也是一个城市的形象体现。

以后不会说 朋友来平湖 没地方逛了 （曾经印象 平湖 只有大润发，很尴尬，现在有了瑞丰、吾悦 多好）

这两天 周末 ，吾悦广场 月庆， 又逢万圣节， 笔者逛了下， 真心觉得 吾悦的商业运营团队确实可以，挺会搞活动

吸引了很多小朋友和家长的到来，借着月庆和 万圣节的气氛，现场气氛可谓十分活跃！

笔者平时在上海工作， 经常逛魔都的商场， 魔都 目前有230多家商场，各种商圈，可人家是一线城市

我们小平湖作为一个三四线的县级市，到底应该有多少商业综合体， 商业综合体的招商、业态、品牌该怎样，下面随便扯扯。

（下面肯定有杠精会喷笔者，我也做好心里准备， 你要喷就喷，我也只是扯扯。 你有本事也可以写个文章发表下你的想法）

A

曾经 听过有人说 三四线城市商业综合体严重过剩？

这句话 我觉得如果说平湖，真的不合适！

（平湖商业确实前几年 严重落后， 举个最简单的例子，去年我美团简单看了下电影院的数量，在去年 平湖 电影院数量尽然在五县两区 排在倒数，比海盐尽然还要少！！ 这说明什么，商业落后了， 平湖人口大于海盐，按道理消费能力肯定比海盐强，去年经常出现有热门电影 ，电影院座无虚席， 但大家买不到热门 场次的现场 ！这小小例子足以说明落后）

那为何说三四线城市商业综合体严重过剩？

之前看到新闻： 说到 在浙江某些三四线城市，，商业项目在近几年遍地开花，开张的大型购物中心有三四个，等待开张的有四五个，是很普遍的现象。

16年： 不到50万的人口的宁波奉化，就拥有太平洋购物广场、商业巨无霸银泰城、冠城国际商业中心、大洋时代购物中心、万达广场等 8-9个商业综合体。 这里的商业项目密集程度却超过很多人的想象。

而在余姚，购物中心扩张起步要早一些，万达广场、保利文化商业广场、华润五彩城、众安时代广场、舜大财富广场、银亿四明广场、嘉悦购物广场、龙鼎商业广场、河姆渡国际广场等十多个购物中心挤进了这个小小的县城。

（当然，上面两个 浙江的城市经济比平湖都有好 ，但数量 确实 平湖 的3倍多）

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接下来 我们看看我们的 嘉兴市 的商业综合体编年史 （转自铅笔会嘉兴商业综合体大盘点：嘉兴人接下来逛哪里？一文）

嘉兴市=南湖区 秀洲区， 我们就简单 =2个平湖好了

而过去三四线城市的商业业态主要是百货大楼，1988年江南大厦开业，1999年戴梦得购物中心开业，在之后的很长一段时间里你在嘉兴逛街购物，这两个也许是最好的选择。

2006年在秀洲区诞生了嘉兴第一个准商业综合体—江南摩尔。之所以说它是准商业综合体，是因为以现在的眼光来看，江南摩尔更像是一个大杂烩，在80亩的地块上新建了街铺式个购物商城、百货大楼、游乐场、沃尔玛超市、金逸电影院和酒店，这样的业态到了如今已经显得落伍。

嘉兴第一个真正意义上的商业综合体诞生，就在当时城市的最东面，2010年中港城购物广场在南湖新区开业，占地136亩，集合了江南大厦百货、沃尔玛超市、UME国际影城、金悦大酒店和众多餐厅等，而且众多业态全部位于综合体内部，方便逛街购物。

接下来2012年也是嘉兴商业史上重要的一天，4月27日位于老城区中央位置的旭辉广场开业，该项目是嘉兴第一个外来地产大鳄开发的商业综合体，集合购物、娱乐、餐饮于一体，丝芙兰旗舰店第一次入驻嘉兴，相比于中港城，旭辉广场带来了更多的高端品牌。

在这之后，嘉兴商业综合体进入井喷。2014年12月24日，中润.丽丰新天地开业；2015年4月25日，江南新天地开业；2015年6月12日，嘉兴万达广场开业；2015年12月18日，中关村购物广场开业；2016年1月15日，八佰伴购物中心开业。2018年4月28日，杉杉IN印象开业。2018年5月25日，嘉兴经开万达广场开业。

特别值得一提的是，万达广场和八佰伴的开业，将嘉兴的商业整整提高了一个档次，无论四商业体的运营和招商。至今，八佰伴购物中心仍然是整个嘉兴大市范围内最好的购物中心，万达广场和海宁的银泰城则可以打个平手。

待开业的嘉兴商业综合体

1、欧尚合乐城 2、银泰YINTAI PLACE(华府广场） 3、月河印巷 4、大树.丝路彩虹城 5、小美广场 6、绿地.新都会和台晟广场两个商业综合体

就这短短几年， 嘉兴市 初步我算了下 开业 待开业的 接近 16个 . 这样的数量 ，你说在嘉兴（=2个平湖 ）多吗？

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2那一般 三四线城市 到底应该有多少个商业综合体呢？

曾经有研究说： 我们首先必须要知道支撑商业的载体是人口数量，三四线城市的商业之所以与一二线城市天壤之别就在于常住人口与外来流动人口的基数是否相匹配。

除了人口基数，还有消费人均线。有很多MALL客流不错，但目标客户群比例失调，消费坪效极低，那么何来良好运转？商户的品牌也无法支撑下去，最后走了割韭菜的路线，一个季度换一批商户，更新率反而成了一个“痛并快乐着”的常态，对商管公司而言更新率快是个好事，一批批商户却有苦难言了。这是目前很多三四线商业的通病。其中一点就是人口基数与目标客户群支撑面狭窄导致。一般而言，20万左右的常住人口可以支撑一个7万方左右的商业体，如果再有10%的外来流动人口予以调节的话，那是再好不过的匹配度了。换言之，若某个三四线城市人口在50万的话，那么可以支撑2-3家商业体基本没问题。

有人说，有的县城都有四五家综合体，人家开发商傻吗？这问题问的好，商人是最聪明的，怎么会傻呢。只有问出这个问题的人才傻。那明知道人口载体不够为什么还要开发呢？

当然还有人会问，人口基数也不全是目标客户群啊？怎么确保消费坪效呢？这问题问到点上了。这时就要看商管公司的招商团队的牛逼了。现在的招商可不能像以前那样，只要是个品牌就引进来，先把铺填满再说。很多人大牛逼一吹：不就是业态细分嘛。这现在的细分必须要做到“年龄细分、品牌细分、消费层级细分”，在这个基础之上再根据自身的目标客户群定位，匹配出与之相适应的业态分布比例，这在招商阶段就必须注重这个环节。

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如果平湖能支持2-3家， 甚至 4-5家商业综合体，那我们应该与怎样的商业综合体开发商合作呢？

如果也要 说 平湖的商业综合体演变史 ？ 我也简单细分下：

曾经的中百商都、什么滨湖广场都不能算作综合体，甚至 大润发超市 、乍浦的物美超市 也不能算作综合体 ！！

（这里说到 曾经的名媛百货 ，不知道多少人还有记忆 ，我认为 当时如果 百货有 电影院、超市、地下停车场，那或许就能成为 平湖 第一个商业综合体的雏形 ，只能说 有点可惜 ！）

平湖 商业综合体1.0 ： 瑞丰广场

平湖 商业综合体2.0 ： 吾悦广场

平湖 商业综合体3.0 ： 大家期待 能有什么呢？？

恒隆商业广场 到底能不能 开业 ，笔者真不知道， 不了解其招商团队的实力如何， 什么品牌可以入驻？

至于今平湖还有什么综合体 ，我希望 不要重蹈 彩虹广场、华人百货 这样的覆辙 ， 为什么这么说？

因为： 今后平湖 综合体数量 的空间已经有限， 政府不可能过剩的引进， 再引进2-3家就基本上 满足平湖消费力了！

我们不能再引进那种 只卖商铺的假综合体 ，，需要有自己招商的！

要引进也是 有强大开发背景，比如万达、银泰、吾悦广场（据说 海盐也要引进吾悦）！

政府与开发商签协议时一定要有约束性条款，保证 顺利开业和品牌入驻！！

下面：我有几个 认为 适合 三四线 的商业综合体品牌 (不要对比上海这样的城市) 这些都是品牌开发商下沉到三四线城市

1、银泰百货 （能否入驻彩虹广场，这么好的区位却烂尾，起死回生！目前嘉兴、嘉善都有银泰），据说嘉善高铁新城又有新综合体

2、万达广场 （可能希望不大）

3、龙湖天街、星悦荟（在平湖抢了3块地的龙湖地产在商业综合体开发上实力很强，尽然没有在平湖搞商业综合体，真是可惜！

4、华润置业 万象城

5、上海百联集团的购物中心 （奉贤有。平湖快去主动对接，也算是接轨上海的成就）

6、苏宁购物广场

7、宁波太平洋百货

8、大家可以补充！！

今天只谈到这里 ，饭后随意闲扯，不当之处，大家多多包涵！

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