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深圳严重缺地，发展后继乏力

一直以来，深圳饱受缺地困扰。

这座城市的总面积只有2000平方千米，常住人口却达到1300万人，实际人口更是高达2200万人。更要命的是，深圳有一半的土地都是纳入生态保护区的山地丘陵，不可以用于开发建设。如此一来，深圳城区的实际人口密度高达22000人/平方公里。

目前深圳的建成区面积已经达到了900多平方公里，剩下可供开发的土地面积约为50平方公里，另外可以填海的地方几乎都已经填了，所以未来几乎没有多少土地可以拿出来开发，只能寄希望于三旧改造来解决土地供应问题。

相比之下，同为一线城市的北上广的人地矛盾就没那么紧张，如果我们打开卫星地图，可以看到北京、上海、广州的郊外，还有大片浅绿色的未开发土地。

北京的土地面积16400多平方公里，常住人口2150万人，实际人口大概在3000万人左右。在扣除掉山地之后，北京可供开发建设的平原面积约为6300平方公里，而目前北京的建成区只有1500平方公里左右，还剩下四分之三的土地可供开发。

上海的土地面积6300多平方公里，常住人口2400万人，实际人口也是3000万人左右。由于上海几乎全是适宜开发和建设的平原，所以上海虽小却不缺地，在扣除掉目前1400多平方公里的建成区之后，上海也还剩下四分之三的土地可供开发。

广州的土地面积7400多平方公里，常住人口1500万人，实际人口在2500万人左右。广州的山地虽然较多，但是市区周围及南部可供开发的平原加起来也有2000多平方公里，扣除掉目前1300平方公里的建成区之后，还剩下一半左右的土地可供开发。

严重缺地的不仅表现在深圳畸形的高房价上面，而且还严重制约了深圳后续的发展潜力。

最简单来说，如果有企业想在深圳投资需要大片土地，而深圳已经拿不出成片的土地来供应，那么这个项目最终将会被其他城市抢走。例如之前深圳无法满足华为的用地需求，结果华为就将许多职能部门搬迁到东莞的松山湖。

深圳扩容不成，扶贫换取飞地

深圳缺地的问题已经不是一天两天的事情了，虽然民间一直呼吁把东莞、惠州并入深圳，但是由于涉及到多方面的利益冲突，这些建议迟迟无法落实。

从广东省的角度来说，深圳是国家计划单列市，按照规定除了向中央上缴国税之外，剩下的地方财政收入不需要跟省分成，全部留给自己使用。这也就意味着如果把东莞、惠州划给深圳之后，这些地方也不用向广东省缴税，每年会令广东省损失一大笔收入。

从东莞和惠州的角度来说，自己本身的经济已经挺发达的了，小日子可以过得很滋润，可以说是有权也有钱。如果划给了深圳，那么本地的政府将会由地级变成了区级，在许多方面的自主权就没有了，所以东莞和惠州对于并入深圳也不是很积极。

这种情况下，除非国家层面来推动，不然深圳要扩容的愿望几乎无法实现。不过在经历了多年的探索之后，深圳目前已经取得了一种权宜的办法来解决土地紧缺问题，那就是以扶贫换飞地的深汕特别合作区模式。

这个深汕特别合作区原本是广东省汕尾市海丰县辖下的鹅埠、小漠、鲘门、赤石四个山区镇，总面积虽然有460多平方公里，但是总人口却只有7万多人，GDP总量也少得可以忽略不计，在汕尾市里面属于可有可无的鸡肋。

对于不缺地的汕尾市来说，鹅埠、小漠、鲘门、赤石等四个镇不仅没有钱可以去开发建设，而且也没必要去开发建设。但是把这块地交给深圳之后，深圳就会拿出大笔资金进行开发，然后引导一些深圳市内的企业到此投资设厂。

如此一来各方面就各得其所。汕尾方面的减轻了几个贫困镇的负担，还能享受到深汕合作区发展外溢所带来的红利；深圳方面获得了稀缺的土地，解决了产业发展的燃眉之急；对于广东省方面也没有什么大的损失。

当然了，对于深圳来说这种飞地模式的合作区并不是扩容的最佳选择，一来合作区与深圳并不接壤，并且距离有点远，未来的一体化比较困难；二来合作区属于落后山区，基础设施落后，要开发建设需要投入大量资金，成本上有点高；三来合作区现在虽然交给深圳管辖，但是在行政区划上却没有完全划归深圳，30年合作期限到期之后，深圳可能竹篮打水一场空。

不过对于目前缺地严重的深圳来说，通过合作区获得一些土地总算可以解决燃眉之急的，至于开发建设成本高、未来正式归属等问题，都是可以通过砸钱来解决的。比如说距离太远了可以修高铁，怕将来被汕尾收回可以给当地人深圳户口。

河源心动不已，深河呼之欲出

与东莞、惠州对跟深圳合作不太上心不同，汕尾和河源这两个穷哥们可就上心得多了。毕竟这两座城市的GDP一直处于广东省倒数前两名，都盼望着“大土豪”深圳能够来帮扶一把，即使是出让些土地也不介意。

在看到深汕合作区交给深圳之后狂飙猛进的GDP增长速度，河源也释放出希望搞一个深河特别合作区的意愿。近日，《河源日报》刊发的一则消息称，河源市正式启动《河源市支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区实施方案》编制工作，重点谋划“深河特别合作区”。

比起汕尾来说，河源对“深河特别合作区”的意愿更加强烈，愿意拿出来合作的土地也更大、更好。根据《河源日报》的报道，近段时间河源市发改局组织精干力量组成调研组，深入到东源县、江东新区、河源高新区、灯塔盆地等地调研，似乎有意让上述部分甚至全部地区变成深河特别合作区。

对于河源来说，东源县是河源市区的附郭县，江东新区、河源高新区更是河源市区周边仅有的大片可供开发的平地，而灯塔盆地也是河源市少有的适合开发的大片平地。可以说，河源几乎把自家最好的土地全拿出来让深圳挑选了，可谓是诚意满满。

比起深汕合作区那几个原属于汕尾“鸡肋”的山区镇，未来的深河合作区的土地更大、更好。尤其是位于河源市区南边的江东新区、河源高新区，不仅各方面条件优越，而且将来还有京九高铁经过这里并设立站点，届时只需1个小时就可直达深圳市区。

考虑到深圳寻求飞地是为了解决本市的产业用地问题，所以预计最有可能成为深河特别合作区的区域是江东新区和河源高新区。

目前来说，行政上隶属于河源市源城区的河源高新区可能不会划给深圳搞深河合作区，毕竟该区域已经开发了不少，具备一定产业基础，河源方面可能舍不得，而深圳方面也看不上，因为深圳要的是土地，特别是完全没开发的空地。

相比之下，江东新区的古竹镇无疑是最适合拿来做深河特别合作区的地方，一者该片区拥有大量未开发土地，这是深圳最感兴趣的；二者该片区行政上隶属于紫金县，不会占用了河源市区的土地，划给深圳去搞合作区比较说得过去；三者该片区距离河源市区有一点距离，河源短期内自己无力开发到哪里，所以给深圳去搞合作区也不会影响到河源发展的利益。

根据《河源日报》的消息，前不久国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任沈迟已经带队河源，就深河特别合作区的谋划和推进工作开展调研。《河源日报》的这则消息说明深河合作区各方面的准备工作已经比较完备，所以预计明年应该能够正式落地。

参照深汕特别合作区的先例来看，届时深河特别合作区应该也会交给深圳管辖，成为深圳辖下的第12个区，采用深圳区号、邮编，甚至全体居民都有可能转为深圳户籍，这对于当地居民来说无疑是一大重磅利好，那边的地价和房价都有望大幅升值。

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